혹시 전세나 월세 계약하려는 집주인, 믿을 수 있는 사람일까요? 보증금 수천만 원, 안전하게 지키는 법을 알려드립니다.
요즘 전세 사기를 겪는 사람들이 늘어나고 있습니다. 전월세 계약 전에 임대인 정보가 얼마나 중요한지 뼈저리게 느끼게 되는데요. 전세보증금 수천만 원을 날리지 않으려면, 계약 전 반드시 확인하는 체크리스트가 있습니다. 오늘은 그중에서도 가장 핵심인 임대인의 주택 보유 현황, 대위변제 이력 등을 조회하는 방법을 꼼꼼히 소개해 드릴게요. 이 글 하나면 최소한 큰 피해는 막을 수 있을 거예요.
임대인 주택 보유 수 확인법
솔직히 말해서, 계약서에 적힌 집주인이 진짜 건물주인지도 모르고 계약하는 경우가 정말 많아요. 그래서 저는 무조건 주택 보유 수부터 확인합니다. 국세청 홈택스 사이트에서 '주택 수 확인서'를 발급받을 수 있는데, 임대인의 동의가 있으면 간단하게 조회할 수 있죠. 다주택자인 경우, 보증금 반환 위험도 그만큼 높아질 수 있으니 꼭 체크해보세요.
하지만 임대인이 동의하지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 이제는 전월세 계약 전에 임대인의 동의가 없어도 조회할 수 있는 방법이 생겼습니다. 공인중개사를 통해 계약 의사가 확인이 되면 HUG 지사를 방문하여 신청을 하면 됩니다.
방문하는 것이 불편하면 온라인으로 신청도 가능합니다. 아래 배너를 이용하여 신청하는 것을 추천드립니다.
HUG 대위변제 이력 조회하기
주택도시보증공사(HUG)에서는 보증사고 이력이 있는 임대인 정보를 일부 공개하고 있어요. 예전엔 이런 데이터가 비공개였는데, 피해가 계속되면서 일부 제한적으로나마 확인할 수 있게 바뀌었죠.
| 조회 항목 | 설명 |
|---|---|
| 대위변제 발생 건수 | HUG가 세입자 대신 보증금을 지급한 사례 수 |
| 임대인의 정보 | 이름, 생년월일 일부 등 제한적 조회 가능 |
주의해야 할 임대인 유형
아래 유형의 임대인들은 계약 전에 반드시 경계해야 합니다. 아무리 조건이 좋아도, 아래 체크리스트에 해당된다면 다시 한 번 고민하세요.
- 최근 2년 내 보증사고 발생 이력이 있는 임대인
- 명의자가 자주 변경되는 건물 소유자
- 보증보험 가입을 극도로 꺼리는 사람
실제 사례로 보는 피해 유형
지난해 서울 관악구의 한 신축 오피스텔에서 수십 명의 세입자가 전세 사기를 당한 일이 있었죠. 임대인이 보증금 수십억 원을 받아놓고 돌연 잠적한 건데, 알고 보니 이전에도 여러 번 대위변제를 받은 이력이 있는 사람이더라고요. 피해자 대부분은 HUG에 가입하지 않았거나, 임대인 정보조회를 생략한 사람들이었어요. 결국 수년간 법정 다툼 끝에 일부만 보증금을 회수했죠. 안타깝지만 이런 사례는 꾸준히 발생하고 있어요.
법적 보호 방법과 절차
전월세 계약 시 확정일자와 전입신고는 필수입니다. 이 두 가지가 있어야 법적으로 '대항력'을 가지게 되거든요. 그리고 전세보증보험 가입은 선택이 아니라 거의 의무에 가깝습니다. 아래 절차를 따라 순서대로 진행해 보세요.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 등기부등본 확인 후 계약 |
| 2단계 | 전입신고 + 확정일자 등록 |
| 3단계 | HUG나 SGI 서울보증에서 보증보험 가입 |
전월세 계약 전 최종 점검표
계약 전 아래 항목들을 하나씩 체크해보세요. 이 리스트만 지켜도 80% 이상의 위험을 피할 수 있습니다.
- 등기부등본 상 소유자와 계약 상대가 일치하는가?
- 주택 보유 수는 몇 채인지 확인했는가?
- 대위변제 이력은 없는가?
- 전입신고 및 확정일자를 잊지 않았는가?
- 전세보증보험에 반드시 가입했는가?
국세청 홈택스에서 임대인의 동의를 받아 '주택 보유 수 확인서'를 발급받을 수 있습니다.
임대인의 공인인증 동의가 있으면 주택 수 확인이 가능합니다. 관할 세무서를 통해 요청도 가능합니다.
HUG 홈페이지에서 보증사고 발생 임대인 명단을 제한적으로 확인할 수 있습니다.
보증사고가 있었던 임대인 정보를 검색창에 이름을 넣고 확인할 수 있도록 되어 있습니다.
등기부등본 확인, 주택 수, 보증보험 가입 여부, 전입신고 등이 필수입니다.
이 4가지 중 하나라도 빠지면 큰 손해로 이어질 수 있으니 반드시 사전 점검하세요.
그 집은 피하는 게 상책입니다. 무언가 문제가 있을 가능성이 높아요.
입주자 보호를 위한 보험인데 이를 거부한다면 신뢰하기 어렵습니다.
보증보험에 가입되어 있다면 보증금은 일정 부분 보상받을 수 있습니다.
하지만 미가입 상태라면 법적 소송 외엔 방법이 없습니다.
네, 두 가지 모두 해야 법적 대항력을 가지게 됩니다.
한 가지만 해서는 충분하지 않아요. 꼭 둘 다 진행하세요.
지금까지 전월세 계약 전 꼭 알아야 할 임대인 정보 조회 방법에 대해 알아봤습니다. 한 번쯤은 '설마 나한테 그런 일이 생기겠어?' 싶지만, 막상 당하면 정말 막막해져요. 이 글이 여러분의 소중한 보증금을 지킬 수 있는 작은 방패가 되었으면 좋겠습니다.
